📚 Abaco... in Formazione 📚 L'IVA nelle operazioni con immobili

Per stabilire il corretto trattamento IVA nelle operazioni con immobili, l'orientamento tradizionale si basa sulla classificazione catastale, distinguendo principalmente tra Fabbricati Abitativi e Fabbricati Strumentali. La Corte di Cassazione ha però evidenziato l’importanza di un approccio sostanziale, valutando l’effettivo utilizzo dell’immobile. La vendita di un immobile, sia esso abitativo o strumentale, è considerata esente IVA. Tuttavia:

· Se la vendita è effettuata da società costruttrici o ristrutturatrici entro 5 anni dal termine lavori, l’operazione è imponibile.

· Oltre i 5 anni, è possibile optare per l’imponibilità con il meccanismo del reverse charge. Un aspetto critico è la detrazione: L'IVA relativa all'acquisto, locazione, manutenzione o gestione dei fabbricati a destinazione abitativa (Gruppo A, esclusa A/10) è generalmente non detraibile, perché la maggior parte delle operazioni attive relative a questi immobili (come la loro cessione o locazione) sono per natura esenti da IVA.  Se però l'utilizzo di un immobile cambia nel tempo subentra la Rettifica della Detrazione IVA (Art. 19-bis2 DPR 633/72), rettifica obbligatoria per garantire che l'IVA detratta sia coerente con l'uso effettivo del bene. Per i Fabbricati (che sono sempre considerati beni ammortizzabili ai fini IVA), il periodo di controllo fiscale è di 10 anni (rettifica calcolata a decimi). ‍

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